La bagarre derrière le projet d'une tour de 80 mètres près de la station de métro bruxelloise Delta

Construire une tour de 80 mètres de hauteur à Auderghem, tout près de la station de métro Delta. Y mettre 114 logements, dont certains avec vue sur la forêt de Soignes, des bureaux et un rez-de-chaussée commercial au service des communautés estudiantines et du Chirec avoisinant. En faire un lieu qui marquera l'entrée sud de la capitale. Redonner vie à un quartier où la voiture est reine et où les commerces branchés sont rares.

Ce sont là les ambitions de la promotrice immobilière Anne-Catherine Galetic. Mais, pour elle, la partie est loin d'être gagnée, même si l'administration bruxelloise Urban vient de lui accorder le permis. On assiste en effet à une bagarre entre la Région bruxelloise et la commune d'Auderghem ; une bagarre dont les investisseurs font aujourd'hui les frais.

Récit d'un dossier emblématique des enjeux urbanistiques dans la capitale.

Un coût de 3 000 euros le m2

Tout commence le 21 décembre 2020 quand Anne-Catherine Galetic, CEO et fondatrice de la société Galika, rachète l'immeuble de 5 étages qui était occupé par Europ Assistance. La surface du terrain est de 1600 m2. Pour l'opération, sa société travaille en partenariat avec les familles Peterbroeck et de Montjoye. Le prix d'achat reste confidentiel. Mais c'est "une grosse opération", précise Anne-Catherine Galetic.

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Le but est de construire des appartements pour la "classe moyenne" avec un coût de construction évalué à 3.00O euros le m2. "Le chiffre d'affaires doit dépasser les 100 millions d'euros et, à ce jour, plus de 20 millions ont été engagés par les propriétaires du projet. Ce qui est beaucoup, surtout quand on se dit qu'il faudra peut-être encore patienter 5 ans pour la réalisation". En attendant, l'immeuble est occupé par environ 200 demandeurs d'asile.

Investissement "parfaitement sécurisé"

Si les investisseurs ont jeté leur dévolu sur cet endroit, c'est parce qu'ils pensaient faire un investissement "parfaitement sécurisé". "Nous avons investi après que les intentions des autorités ont été définies au travers du PAD (Plan d'aménagement directeur, NdlR) qui constitue aujourd'hui la loi urbanistique", martèle Anne-Catherine Galetic.

En effet, le PAD Hermann Debroux prescrit la construction d'un repère paysager, une tour mixte en termes d'affectation de "maximum 80 mètres". Les promoteurs proposent d'y bâtir la tour Triomphe comptant 22 étages, soit un peu moins de la moitié de la tour Up-site (140 mètres pour 42 étages) située au nord de Bruxelles. La hauteur est comparable à celle de l'immeuble Art Déco, boulevard Général Jacques à Ixelles, ou de la tour Albert à Forest (22 étages sur 70 mètres).

Vingt mètres de trop

Mais, pour la commune d'Auderghem, c'est trop haut. C'est 20 mètres de trop. Elle craint notamment l'effet d'ombrage. Et elle a annoncé qu'elle allait introduire un recours contre le permis, ce qui fait bondir Anne-Catherine Galetic. "Ces bagarres juridiques constituent un énorme gaspillage qui ne fait qu'augmenter les coûts de construction".

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J'hallucine quand je vois la difficulté de créer de la cohérence entre les différents niveaux de pouvoir. C'est une dure réalité."

Elle comprend d'autant moins cette opposition que les élus communaux, à commencer par l'échevin de l'Urbanisme Matthieu Pillois, est membre de DéFi, un parti qui était au gouvernement quand le PAD Hermann Debroux a été approuvé. "C'est honteux. J'hallucine quand je vois la difficulté de créer de la cohérence entre les différents niveaux de pouvoir. C'est une dure réalité. Cela crée un autoblocage et décourage l'investissement à Bruxelles", lâche-t-elle. Tout en insistant sur le fait que" l'évaluation des incidences, notamment de la hauteur, a fait l'objet d'un équilibre défini par les urbanistes de Perspective brussels. Pour l'administration régionale Urban, cette hauteur est non négociable car sur 60 mètres, on ne sait pas créer un repère paysager avec de belles proportions élancées".

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Recours administratif

L'échevin, lui, se défend bien sûr de faire de la basse politique en retournant sa veste. Il nous confirme que la commune fera un recours administratif, "d'abord devant le gouvernement". Avec quels arguments ? "On est encore en train d'en discuter avec nos avocats. Cela pourrait être la trop forte densité ou la hauteur. On étudie aussi l'impact en termes d'ombrage. La crèche va se retrouver toute la journée à l'ombre", nous répond l'échevin. Selon nos informations, la crèche communale est à 700 mètres de la tour et les premières habitations à plus de 130 mètres.

Il relève également "la grande proportion d'appartements mono-orientés à la lumière. Normalement, la règle, c'est d'en avoir le moins possible. Il faut aussi que l'appartement soit transversant" (avec des fenêtres des deux côtés). Pour lui, la transversalité est primordiale pour les périodes de plus en plus fréquentes de canicule, car elle rend les logements plus respirables.

Il réfute aussi la critique que la commune fait fi du PAD. Pour lui, le PAD n'est pas respecté car Urban autorise un projet immobilier indépendamment d'autres aspects du PAD, comme celui de créer des espaces publics qualitatifs ou assurer une meilleure mobilité. "Si Défi a accepté le PAD, c'est parce que c'était un ensemble cohérent. Et puis, un PAD ne vaut pas permis. Il dit ce qu'il est possible de faire".

Projet sur le parking du Carrefour

Matthieu Pillois se défend aussi de bloquer tous les développements immobiliers. Il en veut pour preuve le projet de construction de 300 logements et de bureaux sur le parking du Carrefour par le promoteur Redevco. "Là, tout se passe très bien. Redevco sait très bien comment il doit travailler. Il fait du Rez + 4, et pas du R + 7, parce qu'il a entendu la commune".

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Mais comment alors expliquer qu'Urban ait donné le permis ? "On ne comprend pas. Urban demande, d'habitude, une série de conditions dont l'administration n'a pas tenu compte dans ce cas-ci, comme la mono-orientation ou la densité", répond Matthieu Pillois. Et de noter "qu'en face", sur la commune d'Ixelles (près de la VUB), elle s'est montrée "très négative" sur les projets de tours d'Immobel. "Elle n'en a même pas autorisé une. Et pour la tour Triomphe, ça passe…"

Face à cette opposition de la commune, Anne-Catherine Galetic assure qu'elle "va tout faire pour créer un dialogue plus constructif", en cherchant "un compromis'. Même si celui-ci semble difficile à trouver vu les positions divergentes, en particulier sur la hauteur du bâtiment…

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