Verbier : le Tribunal fédéral bloque un chalet avec piscine
On ne peut pas reconstruire une résidence secondaire en l'agrandissant d'une piscine intérieure dont la surface dépasse de plus d'un tiers la superficie de l'ancien chalet. Une telle installation est une surface dévolue à l'habitation, selon le Tribunal fédéral qui a rejeté le recours tant des propriétaires que de la commune de Val de Bagnes (VS).
Les propriétaires prévoyaient de démolir un chalet construit avant que la Loi sur les résidences secondaires n'entre en vigueur, et de reconstruire sur la parcelle sise à Verbier une nouvelle résidence secondaire.
Le nouveau chalet devait compter deux appartements (un par étage). Tout le rez était consacré, outre l'habituel local à skis, à une zone "wellness", qui incluait un fitness, un sauna, un jacuzzi et une piscine intérieure.
Le premier sous-sol devait accueillir un parking, une buanderie, ainsi qu'une salle de jeu, alors que les caves occuperaient le deuxième sous-sol. La zone wellness devait couvrir à elle seule une surface de 116 m2, alors que la superficie de l'ancien chalet était de 200 m2.
Les voisins ont fait opposition à l'autorisation de construire, en vain. Celle-ci a en effet été octroyée par la commune de Val de Bagnes (VS), où se situe Verbier. Décision confirmée par le Conseil d'Etat, qui est l'autorité de recours d'une décision communale en matière d'aménagement du territoire en Valais.
Saisie par les voisins qui contestaient la décision, la Cour cantonale valaisanne leur a donné raison. Les juges cantonaux ont relevé que le projet violait la loi sur les résidences secondaires quant à l'agrandissement autorisé.
En effet, si l'on incluait dans cet agrandissement la salle de jeu et les installations "wellness", le projet dépassait la limite légale autorisée pour un tel agrandissement.
L'agrandissement ne respecte pas la limite légale
En effet, la Loi sur les résidences secondaires permet en principe de reconstruire un immeuble construit sous l'ancien droit en l'agrandissant. Toutefois, cet agrandissement ne peut pas dépasser les 30% de la surface occupée par l'ancienne résidence secondaire.
Petite subtilité: certaines zones, dites "surfaces utiles secondaires" (SUS), qui recouvrent par exemple la buanderie ou la cave, ne sont pas concernées par cette limite.
Au contraire des zones d'habitation, techniquement appelées "les surfaces utiles principales" (SUP), qui sont soumises à cette limite. En résumé, il est possible d'agrandir les SUS sans se soucier de la limite légale des 30%, au contraire des SUP.
La piscine intérieure est une "surface utile principale"
La question à trancher était quel statut accorder à la zone "wellness" et à la salle de jeu: entrent-ils dans la définition d'une SUS, donc schématiquement d'une pièce annexe ou d'une SUP, autrement dit s'agit-il d'une pièce à vivre?
La commune de Val de Bagnes avait octroyé l'autorisation de construire en qualifiant toute la zone wellness ainsi que la salle de jeu de SUS, opinion partagée par le Conseil d'Etat valaisan. Ce dernier avait argumenté que l'espace wellness et la salle de jeu étaient utilisés par l'ensemble des habitants de l'immeuble, implicitement au même titre qu'une buanderie.
La Cour cantonale a de son côté retenu que l'espace wellness entrait bien dans la définition d'une SUP. Dès lors, le projet d'agrandissement était surdimensionné au vu de la loi, car il dépassait de plus de 30% la superficie du chalet initial. Les propriétaires, ainsi que la commune, ont interjeté recours au Tribunal fédéral.
ats/miro
Un séjour prolongé dans l'espace wellness en fait une pièce à vivre
Le Tribunal fédéral, dans son arrêt de principe, partage l'avis des juges cantonaux. Les juges fédéraux relèvent que les locaux de bien-être sont affectés à la fonction d'habitation de l'immeuble et sont donc bien des surfaces utiles principales.
En effet, les surfaces utiles secondaires représentent des locaux accessoires qui ne sont pas destinés au séjour prolongé de personnes, relève le TF. Alors que le projet litigieux comporte un espace détente sur plus de 100 m2, doté de surcroît de larges baies vitrées.
Les juges fédéraux en concluent que de telles pièces sont destinées à accueillir les habitants de l'immeuble sur une durée prolongée, analogue à celle d'autres pièces habitées. Le Tribunal fédéral rejette donc le recours des propriétaires, et celui de la commune.