Vous avez installé une clim', vos murs ont jauni à cause des rayons du soleil... Un propriétaire peut-il imputer une dégradation du logement à son locataire en raison de l'adaptation aux canicules?

Publié aujourd'hui à 12h28

De nombreux locataires ont dû trouver des systèmes D afin de se protéger des très fortes chaleurs cet été, au risque de dégrader quelque peu leur logement. Alors que l'installation de volets extérieurs n'est pas obligatoire, qui est responsable entre propriétaire et locataire?

Vous êtes locataire et vous avez eu à trouver des solutions cet été pour vous protéger de la chaleur... mais si ces équipements - parfois totalement bricolés - ont dégradé l'état de votre appartement, alors le propriétaire peut-il retenir contre vous des charges ou votre caution?

Face aux canicules qui se sont succédé cet été, de nombreux logements - y compris neufs - sont devenus des "bouilloires" thermiques. Sous les toits, sans protection, les températures pouvaient grimper à 34, 36, 38 degrés, voire plus... Une situation intenable pour les habitants. Certaines personnes en ayant les moyens ont d'ailleurs préféré, fin juin, dormir à l'hôtel pour profiter d'une climatisation.

Face à cette situation, les locataires sont particulièrement vulnérables. Alors qu'environ 43% des logements en France ne sont pas suffisamment protégés des rayons du soleil par des volets extérieurs, les propriétaires de logements mis en location ne sont pas tenus d'en installer. Les volets sont en effet "facultatifs". Seule "l'occultation de la lumière dans les pièces dédiées au sommeil" est obligatoire, par des volets, des persiennes ou un "dispositif d'effet équivalent" comme des rideaux occultants ou des stores intérieurs.

Système D et murs jaunis

Il en va de même pour la climatisation: les propriétaires ne sont pas tenus d'en installer une. De nombreux locataires ont donc dû employer le système D: outre l'application de film aluminium, de couvertures de survie ou de "Blanc de Meudon" sur les vitres, d'autres ont bricolé avec les moyens du bord pour faire dépasser leurs stores intérieurs vers l'extérieur, au risque de les abîmer.

Certains ont également acheté et installé eux-mêmes un climatiseur externe, faisant dépasser le tuyaux vers l'extérieur par la fenêtre, voire en trouant le mur...

Autant de "mésusages" qui, parfois, et malgré la bonne volonté de certains locataires, peuvent entraîner des dégradations. Tandis que les simples rayons du soleil sur des murs exposés font parfois jaunir les peintures.

Un logement sur deux ne protège pas des fortes chaleurs

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Alors, qui est responsable?

Parmi tous les cas exposés, il faut distinguer deux situations: les dégradations liées à l'usure du logement (comme le craquelage des peintures ou des joints de fenêtre accéléré par le soleil), ou conséquence de l'intervention du locataire (trous dans les murs, équipements abîmés).

Dans le premier cas, la charge revient intégralement au propriétaire et n'est pas imputable au locataire, car il s'agit de la dégradation "naturelle" du logement. Dans le second cas, en revanche, le locataire peut être tenu responsable par le propriétaire, car il n'existe aucune obligation d'amélioration des équipements pour celui-ci.

Absence d'obligation et de lisibilité sur le confort d'été

En revanche, ces éléments deviennent de plus en plus essentiels. "Les exigences liées à la rénovation énergétique évoluent rapidement et le confort d'été prend une place croissante dans les réflexions réglementaires", souligne dans un communiqué un dirigeant d'entreprise, Bruno Cantegrel, fondateur de la plateforme Monsieur Hugo.

Si aujourd'hui, les "bouilloires thermiques" ne sont pas interdites à la location, deux propositions de loi ont été déposées par des députés afin de renforcer la réglementation. L'une d'elles, transpartisane et soutenue par la Fondation pour le logement des défavorisés (ex-Abbé Pierre), vise à rendre obligatoire la note de "confort d'été" (représentée par un smiley) dans les annonces immobilières. Mais aussi à intégrer la surchauffe estivale dans la définition de la précarité énergétique. Ou encore à faciliter les démarches administratives pour installer des volets dans les copropriétés.

Une partie de ces mesures, sur les volets et la précarité énergétique, ont été intégrées par les sénateurs au projet de loi sur le logement, adopté début juillet par le Sénat et qui devrait être présenté à l'automne à l'Assemblée nationale. L'une d'elles vise à rendre l'avis de l'Architecte des bâtiments de France (ABF) "simple" et donc uniquement consultatif pour les projets d'ajout de volets extérieurs sur certains bâtiments existants. Mais aussi à permettre, en cas d'échec d'un vote à la majorité absolue par l'assemblée générale des copropriétaires, de pouvoir re-voter leur installation à la majorité simple.

"Pas de volet, pas de loyer"

En outre, la deuxième proposition de loi a été déposée par les députés insoumis (LFI) Sandrine Nosbé et François Piquemal. Avec une mesure majeure: permettre sous certaines conditions de suspendre temporairement le paiement du loyer lorsque le logement atteint des températures extrêmes allant de 35 à 40 degrés.

Cet été, un mouvement citoyen, porté par une pétition en ligne ayant réuni plus de 58.000 signatures, proposait de "faire grève" du paiement du loyer. Avec pour slogan, "Pas de volets, pas de loyer !" Et des associations signataires, comme la Fondation pour le logement, Locataires ensemble, Droit au logement, mais aussi le collectif Dernier Étage.

Cette démarche demeure illégale. Le propriétaire peut déposer une mise en demeure, puis un commandement de payer le loyer. Le locataire a alors deux mois pour régler ses dettes avant une procédure d'expulsion. Pour autant, une diminution de loyer peut tout de même être demandée par les locataires, "lorsque le logement ne remplit pas certains critères de décence définis dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002", précise Bruno Cantegrel.

Il précise, par ailleurs, que "la jurisprudence commence à évoluer". "Dans un arrêt du 27 février 2026, la Cour d'appel de Bourges a accordé une réduction de loyer de 10% à une locataire dont le logement présentait des défauts d'isolation et d'aération. C'est un signal fort", écrit-il.

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