LMNP, Jeanbrun, Denormandie… ce que rapportent vraiment ces dispositifs d’investissement locatif

Flop ? Lancée en février 2026, l’aide fiscale à l’investissement locatif Jeanbrun n’a généré que quelques centaines de ventes dans le neuf au premier trimestre alors que le gouvernement tablait sur 50 000 nouveaux logements cette année… Mais après un démarrage pénalisé par une promulgation tardive (le 20 février), la mayonnaise pourrait commencer à prendre. Dans leurs rapports d’activité de la mi-2026, Altarea et Nexity évoquent « une montée en puissance » du Jeanbrun : leurs ventes aux investisseurs augmentant respectivement de 8 et 16 %. « Sur ce marché, nos réservations progressent d’environ 20 % », confie Hans Oswald, directeur commercial et marketing de Promogim.

Le Jeanbrun permet d’obtenir une déduction d’impôt en amortissant 80 % du prix d’un bien loué vide dans l’ancien ou le neuf. Dans le neuf, l’investisseur en location intermédiaire déduit chaque année des loyers perçus 3,5 % de la base amortissable, plafonnés à 8 000 euros. En location sociale et très sociale, cet amortissement passe à 4,5 % et 5,5 % pour des plafonds respectifs de 10 000 et 12 000 euros, tandis que dans l’ancien, les taux s’élèvent à 3 %, 3,5 % et 4 %. « Avec leurs loyers trop bas, les versions sociales ne sont pas rentables », avertit Michaël Dos Santos, directeur du conseil en patrimoine immobilier d’Evoriel.

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Si l’ensemble des charges (amortissement, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) dépasse le montant des loyers, « l’investisseur crée un déficit foncier imputable sur son revenu global, et non plus seulement sur ses revenus fonciers, ce qui allège davantage sa fiscalité », détaille Édouard Fourniau, président de Consultim. Un 2-pièces neuf de 199 000 euros à Orléans génère ainsi 26 000 euros d’économies d’impôts et de prélèvements sociaux sur vingt-cinq ans pour une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % et jusqu’à 32 500 euros pour une TMI à 41 %. « Plus le taux d’imposition est élevé, plus le Jeanbrun est efficace. Il donne toute sa mesure à partir de 30 % de TMI », relève Brigitte Hallart Theurel, dirigeante de Patrimoine & Vous.