"On ne peut jamais se tromper en achetant à 200 ou 300 mètres de la Grand-Place"

Construit-on assez de logements neufs dans la Ville de Bruxelles ? La question divise. Pour certains, "1000 Bruxelles" comme la Région en manquent cruellement et cette pénurie contribue notamment à pousser artificiellement à la hausse les loyers. Pour d'autres, l'immobilier neuf est considéré comme inaccessible à la classe moyenne – notamment à cause de la TVA de 21 % pesant souvent sur le neuf – et ne rencontre en rien le défi du logement abordable.

Certains développeurs/promoteurs immobiliers misent pourtant de manière importante sur Bruxelles-Ville. C'est notamment le cas d'Immobel depuis des décennies. Le groupe a, à l'époque, réhabilité un bâtiment historique (qui fut notamment l'ancien siège de la CGER, rue du Fossé aux Loups) en plein centre de Bruxelles : sur plus de 40 000 m², "Le Chambon" a proposé quelque 300 appartements qui se sont vendus assez vite, se rappelle Brahim Lahmiri, Head of Sales chez Immobel.

Et le groupe a poursuivi dans le Pentagone avec plusieurs projets à proximité immédiate de la Grand-Place : le bâtiment "OXY" (1), dont les quelque 115 appartements se sont vendus également assez rapidement. Mais aussi les projets "Brouck'R" et "Sablon".

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La mixité, une priorité partout

Le premier (Brouck'R), construit dans l'ancien siège d'Allianz sur la place de Brouckère, en association avec le promoteur belge BPI Real Estate, sera à dominante résidentielle (avec 174 appartements, dont la plupart sont déjà vendus, et une centaine de kots étudiants), mais accueillera aussi des bureaux et commerces. Il vient d'entrer dans sa dernière phase de commercialisation.

Le second ("Sablon"), sur la place du même nom, sera le plus prestigieux complexe résidentiel d'Immobel à Bruxelles. Il rassemblera une soixantaine d'appartements haut de gamme ainsi que des bureaux et commerces.

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"Investir dans un centre-ville comme celui de Bruxelles n'est jamais facile, On ne va pas pouvoir développer rapidement un projet parce que l'on côtoie une multitude d'acteurs."

La mixité caractérise d'ailleurs quasiment tous les immeubles neufs en construction ou rénovation dans le centre de Bruxelles. Elle correspond en effet à ce qu'exige la ville et à la volonté du promoteur. Les projets "Chambon" et "OXY" ont ainsi intégré un hôtel, le "Brouck'R" accueillera de nombreux étudiants. Et des commerces et bureaux sont généralement aussi prévus en nombre afin de garantir cette mixité des activités demandée par la ville. Ce qui ne refroidit pas Immobel : "Au-delà de la commercialisation de nos projets, notre ambition est de participer à la transformation durable du centre de Bruxelles en créant des lieux mixtes, attractifs et ouverts sur leur quartier. Dans tous nos projets, nous veillons donc à ne pas nous implanter de manière agressive. Donc nous nous engageons fortement dans un processus de concertation afin de bien comprendre la zone où nous arrivons, de créer vraiment une valeur ajoutée pour le quartier et aussi de proposer une offre qui constituera la meilleure synthèse entre la demande et ce que nous allons offrir", souligne Brahim Lahmiri.

Et tout cela prend du temps, évidemment. "Pour le projet 'Brouck'R', par exemple, nous avons dû faire plusieurs moutures et cela nous a pris plus de 8 ans pour obtenir le permis d'urbanisme. Investir dans un centre-ville comme celui de Bruxelles n'est jamais facile, on ne va pas pouvoir développer rapidement un projet parce qu'il y a évidemment, comme ailleurs, la problématique des permis, mais que l'on côtoie une multitude d'acteurs. Le permis est évidemment plus difficile à obtenir que si vous cherchez à vous développer en banlieue", précise le responsable des ventes d'Immobel.

"Les reins très solides pour tenir"

Investir dans le centre-ville nécessite donc des investissements plus importants qu'ailleurs : "Et c'est sans doute la raison pour laquelle certains promoteurs ne le font pas ou éprouvent plus de difficultés à acheter dans cette zone. Car il faut avoir les reins très solides pour tenir 8 ou 10 ans avant de pouvoir apercevoir le début de son retour sur investissement."

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Mais du côté d'Immobel, on ne regrette pas ce choix, au contraire : "Investir dans des localisations Triple A et dans des projets centraux a toujours fait partie de notre ADN, précise Brahim Lahmiri. Le centre-ville de Bruxelles a été un peu délaissé pendant des années mais avait, selon nous, beaucoup de potentiel. En fait, quand on regarde les choses du point de vue de l'acquéreur, on ne peut jamais se tromper en achetant à 200 ou 300 mètres de la Grand-Place dans la capitale européenne qu'est Bruxelles. Et c'est un petit peu cela le pari que nous avons fait. Mais ce pari n'en était pas vraiment un parce que nous avions confiance dans le fait que cela allait bien se passer en achetant systématiquement des positions dans le centre-ville."

Autour de 5 000 euros le m²

Bien sûr, une telle localisation, pour des immeubles neufs, a un prix pour les acquéreurs. Pour l'immeuble "OXY", par exemple, le tarif tournait autour des 5 000 euros/m² pour la partie logements ; pour le "Brouck'R", ce prix sera légèrement plus élevé, tenant compte de l'inflation, dans la partie résidentielle hors kots d'étudiants ; et pour le projet "Sablon", le tarif sera évidemment à un autre niveau, vu la localisation et le caractère très haut de gamme de la construction et de l'aménagement.

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Mais ces prix n'ont, semble-t-il, rien de rébarbatif. Ni pour ceux qui souhaitent occuper le logement, ni pour les investisseurs : "En général, dans nos projets, il y a un bon équilibre entre les uns et les autres, note Brahim Lahmiri. Les investisseurs s'y retrouvent car ils viennent chercher quelques typologies d'unités particulières, par exemple des kots étudiants dont on manque cruellement à Bruxelles ainsi que des petites unités qui sont plus accessibles à l'investissement. Et nous proposons aussi de plus grands appartements, plus confortables qui peuvent attirer un public plus large pour leur occupation propre."

"C'est maintenant le moment de pouvoir encore investir dans cette zone-ci. Parce que d'ici 5 à 10 ans, le Pentagone de Bruxelles aura complètement changé."

Ces prix restent d'ailleurs relativement abordables quand on les compare avec d'autres localisations en centre-ville dans d'autres capitales en Europe, selon le responsable d'Immobel : "Aujourd'hui, acheter un appartement à la Puerta del Sol, à Madrid, ou sur les Champs-Élysées, à Paris, est devenu impayable et infaisable. Acheter à Bruxelles-Ville, tout le monde ne peut évidemment pas se le permettre. Mais pour certains, c'est possible et c'est cela qui est intéressant. Je ne suis pas devin, mais je vois tout ce qui est occupé à se passer ici et va encore être transformé ou rénové. Donc, c'est ce que nous disons aux acquéreurs ou investisseurs : c'est maintenant le moment de pouvoir encore investir dans cette zone-ci. Parce que d'ici 5 à 10 ans, le Pentagone de Bruxelles aura complètement changé, parce que la poussée démographique reste forte et parce qu'il n'y a pas assez de logements de qualité à Bruxelles."

--> (1) La rénovation du bâtiment "OXY" a malheureusement été endeuillée, cet été, par un tragique incendie qui a fait six victimes.

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Le Pentagone en plein chambardement

Immobel et BPI ne sont évidemment pas les seuls à avoir jeté leur dévolu sur le centre historique de Bruxelles. Impossible de citer tous les projets, évidemment. Mais parmi les promoteurs les plus actifs, on retrouve Eaglestone. Celui-ci construit notamment le "GEM", rue de la Pépinière – entre l'avenue Louise, le boulevard de Waterloo, le Sablon et le parc royal. Un immeuble qui rassemble 36 logements, du studio au penthouse, et 2 surfaces de bureaux. Sa commercialisation est en cours (plus de 60 % des logements sont vendus et la livraison est prévue au 4e trimestre 2027). Les prix vont d'environ 7400 euros/m² pour un studio à près de 10 900 euros/m² pour le penthouse.

Par ailleurs, Eaglestone et Forsite développent ensemble, au sein de la société Watever, les projets "Square" (rue Evers) et "Waterloo 115" (sur le boulevard du même nom), dans deux immeubles voisins situés à proximité de l'hôpital Saint-Pierre qui seront transformés à partir du 1er trimestre 2027. Le premier, comprenant 189 logements pour étudiants et espaces partagés, est clairement destiné aux investisseurs – la livraison est prévue à l'été 2028. Le second sera un ensemble mixte (86 logements, hôtel, commerces, Horeca, bureaux, coworking) dont la livraison est prévue en 2029.

Autre transformation qui s'annonce spectaculaire : l'ancien siège d'Actiris, sur la place de la Bourse, va laisser la place à l'immeuble "The Dome".

Un projet porté par VDD qui redonnera vie des anciens "Grands Magasins de la Bourse, précise le promoteur. "The Dome" sera un bâtiment mixte, avec 55 appartements, des commerces et des bureaux reliés par un atrium central.

Citons encore, sans être exhaustif, le projet "City Walk" d'Artone, au coin de la place Rouppe, qui propose des logements variés – dont plus de 60 % sont déjà vendus : 7 maisons, 27 appartements, 10 unités de coliving – ainsi que des commerces.

Bref, autant de projets dont l'ambition est de faire évoluer la physionomie du Pentagone.

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