Le gouvernement veut raboter dès 2027 les avantages fiscaux de la location meublée pour gommer les déséquilibres sur le marché et économiser 200 millions d'euros

Publié aujourd'hui à 19h48

Le gouvernement souhaite réduire la voilure fiscale pour la location meublée, en fixant un plafond d'amortissement fixe à 2,5% de la valeur du bien par an pour le régime du "Loueur en meublé non professionnel" (LMNP). Il souhaite ainsi "résorber les déséquilibres existants sur le marché locatif", alors que la part de logements meublés a doublé en l'espace de 15 ans dans les grandes villes françaises. Les professionnels du secteur sont divisés sur la mesure.

L'exécutif poursuit sur sa lancée. Cette fois, le gouvernement entend définitivement s'attaquer au régime fiscal de la location meublée dans son projet de budget pour l'année 2027. Il a en effet affaibli, dans le projet de loi de finances remis ce jeudi 1er octobre à l'Assemblée nationale, le régime de "Loueur en meublé non professionnel" (LMNP), utilisé par près d'un quart des bailleurs particuliers en France (1,37 million sur 6 millions de propriétaires bailleurs d'après les données de la Direction générale des finances publiques, du Service de la donnée et des études statistiques et de l'Insee).

Dans le détail, l'exécutif indique vouloir "poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue (de logements non meublés) et de la LMNP". Autrement dit, réduire les avantages du régime de la location meublée, "en plafonnant la déductibilité des amortissements pratiqués à 2,5% du montant du bien et dans la limite de 7.000 euros par an et par foyer fiscal".

Ainsi, pour un appartement acheté 200.000 euros et loué meublé, le propriétaire pourrait, à partir de l'an prochain - et si le texte était adopté tel quel - ne retirer plus que 5.000 euros chaque année de l'assiette de revenus locatifs perçus, sur laquelle sont donc prélevés les impôts.

Jusqu'alors, il n'existait pas de plafond de déduction avec ce statut. Le propriétaire d'un immeuble entier pouvait ainsi déduire 10.000 euros ou encore 20.000 euros par an d'impôts sur ses loyers dans le régime LMNP, ce qui rendait ce régime particulièrement avantageux.

"Une catastrophe" pour les uns, "un rééquilabrage nécessaire" pour les autres

Par ailleurs, le taux d'amortissement était calculé au cas par cas à partir des différents éléments d'un logement (façade, toiture, gros oeuvre etc.). Cela permettait d'amortir un bien au bout de 25 ans en moyenne, selon Thomas Hacquart, président du réseau Imodirect.

"Demain, avec la proposition du gouvernement d'un taux fixe à 2,5%, il pourrait être amorti au bout de 40 ans !", déplore le gestionnaire immobilier.

Pour 2027, le gouvernement souhaite par ailleurs raboter l'un des plus grands avantages du statut LMNP: le report illimité de la "réserve" d'amortissements (autrement dit, le surplus d'amortissements non utilisés lorsque les bénéfices (les loyers) sont inférieurs au montant maximal que le propriétaire peut déduire sur ses revenus locatifs).

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Dans le détail, l'exécutif propose de limiter l'utilisation de cette réserve à la moitié des bénéfices déductibles chaque année (et non plus l'entièreté) : par exemple, sur 7.000 euros de loyers, déduire seulement 3.500 euros grâce à la réserve d'amortissements cumulés les années précédentes. Mais aussi limiter leur utilisation à 10 années, jusqu'en 2026, contre une durée illimitée aujourd'hui. Ce qui permettait jusqu'alors à certains propriétaires de ne jamais payer d'impôts sur leurs loyers.

Réforme à 200 millions d'euros

Pour les locations touristiques s'inscrivant dans le LMNP, le taux d'amortissement serait lui aussi réduit, à 1,5% par an, dans la limite de 5.000 euros déduits chaque année par foyer fiscal. Ce qui rendraient ces opérations encore moins attractives.

Pour ces locations de courte durée, les avantages avaient déjà été révisés en 2024 par la loi de régulation Echaniz-Le Meur. Ce qui avait entraîné un effet de "retour" vers le marché de la location de longue durée.

Toutefois, en 2026, près de 23% des logements loués en LMNP restent des locations touristiques, selon une enquête réalisée par l'Observatoire français de la location meublée.

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27:12

Avec cette réforme dans le projet de loi de finances, le gouvernement entend économiser 200 millions d'euros par an, selon les informations de l'Agence France Presse. Mais aussi "rééquilibrer" les différents régimes "au profit de la location de longue durée".

Dans certaines grandes villes, comme Paris, la location meublée est en effet devenue majoritaire, que ce soit pour des studio, des deux pièces (T2) et même des trois pièces (T3). Selon Imodirect, plus de 75% des annonces de locations parisiennes de T2 et de T3 proposent des biens déjà meublés et équipés.

"La réalité, c'est qu'on a un parc de meublés qui n'a cessé de croître ! Leur part a même doublé en l'espace de 15 ans dans les 10 premières villes de France", a indiqué à BFM Business Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier.

Selon lui, le rééquilibrage fiscal était "nécessaire". "Il n'y a aucune raison qu'on puisse accorder un avantage à un secteur plutôt qu'un autre". Pour la location nue, non-meublée, il est aujourd'hui seulement possible de déduire la taxe foncière ou des travaux réalisés dans l'année "à raison d'un plafond de 20 euros par an", explique Loïc Cantin. Le reste étant soumis à l'impôt.

Un dispositif Jeanbrun encore peu efficace

L'argument du gouvernement, c'est aussi de "concrétiser l'attractivité" du tout nouveau dispositif Jeanbrun. Lancé à la fin du mois de février, ce dernier permet d'amortir chaque année 3,5%, 4,5% ou 5,5% de 80% du prix d'achat d'un logement mis en location à nue, dans la limite de plafonds respectifs de 8.000, 10.000 ou 12.000 euros par an en fonction du type de loyer appliqué ("intermédiaire", "social" ou "très social").

Pour en bénéficier, il faut cependant respecter plusieurs critères : acheter un logement neuf ou ancien (à condition de réaliser des travaux à hauteur de 30% du prix d'achat et atteindre la note de A ou B sur le DPE). Mais aussi louer le logement nu (non-meublé) pendant au moins 9 ans après l'acquisition du bien, et avec des loyers situés sous le prix moyen du marché, et à des locataires situés sous un certain plafond de ressources. Des critères jugés complexes et même "restrictifs" par certains acteurs.

Pour l'heure, ce nouveau statut essuie des difficultés de commercialisation. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le dispositif Jeanbrun a engendré environ 300 réservations de logements neufs par mois depuis son lancement, contre environ 4.000 espérées en début d'année. Le promoteur Nexity, plus positif, a enregistré environ 300 réservations au total.

Or, pour Pascal Boulanger, président de la FPI joint par BFM Business, le gouvernement "est en train de piéger le système" avec cette révision fiscale du LMNP.

"Plutôt que d'augmenter le dispositif Jeanbrun, ils sont en train de raboter le LMNP. C'était pourtant le seul dispositif qui marchait. Ils résonnent à l'envers", a-t-il déploré, estimant qu'un "rééquilibrage" des statut passerait plutôt par un alignement "vers le haut".

Le dispositif Jeanbrun devait en effet être enrichi dans le projet de loi logement (avec une revalorisation des plafonds d'amortissements et des conditions d'accès). Pour autant, ces mesures n'ont finalement pas été retenues dans le texte qui sera présenté en deuxième lecture en novembre à l'Assemblée nationale.

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